Obtenir un prêt immobilier semble encore plus compliqué en 2023. Face à un taux d’usure en hausse, à des conditions de prêt immobilier de plus en plus drastiques, comment financer l’achat de la construction de sa maison neuve ? Il existe de nombreuses solutions peu connues pour faciliter l’accès au crédit. Et, afin d’aider au mieux ses clients, Maisons SIC, spécialiste de la construction de maisons individuelles depuis 50 ans, vous éclaire sur les différentes possibilités existantes pour financer vos projets.
Prêt immobilier 2023 : hausse du taux d’usure, conditions d’accès…
Comme nous l’avions déjà souligné, Réussir le financement de sa maison neuve n’a rien d’aisé. Il existe aujourd’hui de nouvelles difficultés qu’il faut appréhender avec justesse. A commencer par le taux d’usure.
L’augmentation du taux d’usure
Comme expliqué par la Banque de France, “le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Ceci concerne les prêts aux particuliers, aux associations, et aux collectivités locales. Le taux d’usure sert à protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts « trop chères ». Plus précisément, le taux d’usure est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d’un prêt.”
Le 1er juillet 2022, ont été annoncés les nouveaux taux maximaux auxquels les banques sont autorisées à prêter. Révisés tous les 3 mois, ces taux d’usure ont à nouveau augmenté, une hausse due à l’inflation.
De nouvelles conditions pour l’accès au prêt immobilier en 2022
En plus de la règle des 35% maximum du taux d’endettement s’est ajouté une nouvelle condition pour l’accès à un crédit immobilier. La plupart des banques prennent en effet désormais en compte la distance géographique entre le bien acheté et le lieu de travail.
Suite à l’augmentation du coût de l’essence, choisir un domicile à plus de 50 kilomètres de son lieu de travail peut occasionner des frais élevés. Et ces frais sont pris en compte par les banques dans l’étude d’un dossier de prêt immobilier.
De plus, afin de se prémunir contre les risques, et pour garantir un reste à vivre satisfaisant à leurs clients, certaines banques limitent aujourd’hui le taux d’endettement à 30 % et calcule le coût des trajets domicile / travail.
Prêt immobilier 2023 : les solutions pour l’obtenir plus facilement
Les conditions de taux d’usure rendent difficiles l’accès au crédit. Mais Maisons SIC aide ses clients à ne pas baisser les bras et à trouver d’autres solutions pour obtenir leur prêt immobilier. Pour ses clients, Maisons SIC met en place une analyse financière, de façon plus poussée qu’avant, et présente toutes les différentes natures de prêts qui peuvent aider.
Comme souligné par José Longo, directeur commercial et général de Maisons SIC, “les prêts immobiliers sont plus compliqués à acquérir aujourd’hui. Mais le problème, c’est que beaucoup de gens sont aussi mal informés. Ils pensent que ça ne peut pas fonctionner alors qu’ils n’ont pas toujours exploré toutes les solutions en fonction de leurs professions, des prêts complémentaires, des caisses de retraite ou de mutuelle… Tout ça peut être considéré comme de l’apport. Et cela change radicalement la lecture de la qualité du dossier.”
Chez Maisons SIC, les équipes analysent très précisément le profil de chaque client. “Nous faisons la découverte de leur profession, de leur collecteur, on les questionne, on les dirige vers toutes les solutions de prêts possibles et on les aide à faire ces démarches-là. On va auprès des caisses récolter des éléments supplémentaires pour les aider à financer leurs projets.”
Maisons SIC accompagne ainsi chacun de ses clients dans leurs démarches de financement de construction de leur maison neuve et les éclaire sur les différentes possibilités de financement de leurs projets.
Les différents prêts spécifiques pour constituer son apport
Il est important de savoir qu’il existe en France plusieurs natures de prêts :
- Le prêt conventionné, classique, qui n’a pas de spécificité
- Tous les prêts spécifiques comme les prêts d’accession sociale, de prévoyance, les prêts immobiliers complémentaires…
Parmi ces prêts spécifiques, l’on trouve alors :
Le prêt PAS (Prêt d’Accession Sociale) qui est un prêt immobilier accordé aux personnes ayant des revenus plutôt modestes. Il doit servir à devenir propriétaire de sa résidence principale et pour y avoir droit il faut remplir des conditions de revenus qui sont calculées en fonction de la localisation du logement et du nombre de personnes incluses dans le foyer. Ce prêt est plafonné).
Les prêts de prévoyance santé comme le prêt Pro BTP (compris entre 5 000 et 20 000 €, ce prêt participe au maximum à hauteur de 20% du plan de financement de l’acquisition). Cette caisse de prévoyance conventionnelle auprès de BTP-Prévoyance peut accorder ce prêt, qui peut alors être considéré comme un apport auprès de la banque, pour les professionnels du bâtiment. Pour les fonctionnaires et fonctionnaires assimilés, la CASDEN peut également accorder des prêts jusqu’à 30 ans avec un apport assez minime, pour financer tout projet. L’AGPM, la caisse des membres des forces de l’ordre polices, propose elle aussi des prêts immobiliers complémentaires. En fonction de votre profession, vous pouvez donc peut-être bénéficier d’un prêt spécifique qui vous aidera à constituer votre apport.
Les prêts immobiliers complémentaires : comme nous vous le rappelions dans cet article sur le financement d’une construction de maison, il existe de nombreuses aides financières pour la construction de votre maison neuve : prêt action logement, prêt à taux zéro…
Bien choisir l’assurance de son prêt immobilier en 2023
Ces autres prêts sont très importants car le taux d’usure est une notion qui entre pleinement en ligne de compte dans votre dossier auprès d’une banque. Avec la loi Hamon, il est aujourd’hui possible de changer de contrat d’assurance emprunteur au bout d’un an assez facilement. Le droit d’accès à l’assurance est souvent lié à la banque qui vous fait confiance, mais l’on peut tout de même choisir librement son contrat d’assurance emprunteur.
L’assurance peut avoir un gros impact financier sur le prêt immobilier. Il est donc très important de prendre également ceci en compte. Il faut notamment bien réfléchir à ce que l’on appelle l’ITT, la prise en charge du remboursement total ou partiel des mensualités en ITT, en invalidité permanente, en perte totale irréversible d’autonomie ou en cas de décès. Pour tous ces contrats d’assurance, il y existe des pourcentages et des proratas différents. Il faut donc savoir lire entre les lignes.
Maisons SIC aide alors les futurs acquéreurs de maisons neuves à y voir plus clair. Comme souligné par José Longo : “par exemple, avec un contrat CNP, l’on est déclaré invalide à 60% si on a perdu 60% de ses membres. Et avec un contrat CMA (crédit mutuel assurance), il est considéré que vous êtes invalides à partir de 30% d’invalidité. Ce qui n’est pas la même chose !”
La notion de caution, garantie ou hypothèque
Autre point quelque peu complexe à maîtriser dans le cadre d’un prêt immobilier, celui de caution, garantie et d’hypothèque. 3 éléments constituent un prêt immobilier : le taux du prêt, l’assurance et la notion de garantie /hypothèque/caution.
La caution/garantie/’hypothèque, c’est le risque que l’on associe au dossier : soit le risque est minime et c’est la banque qui se porte caution (le moins cher), soit il est nécessaire de faire appel à une garantie externe, la banque prend une société tierce pour partager le risque ou enfin il y a une hypothèque et on inscrit le projet au registre des hypothèques (ce qui coûte plus cher).
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Aujourd’hui, les banques demandent au moins 10% d’apport pour constituer un dossier de prêt immobilier. Il est donc important d’aller chercher des prêts complémentaires permettant une meilleure lecture et dossier plus qualitatif. Si l’accès au crédit est difficile, il existe des solutions.
Et les équipes de Maisons SIC sont là pour vous aider !
