Est-ce un investissement locatif rentable, de faire construire sa maison pour la louer, plutôt que d’en faire sa résidence principale ? La réponse est un grand OUI. En choisissant de faire construire une maison neuve, vous vous assurez d’un bien pour votre retraite et d’une transmission sûre. De plus, en choisissant de construire pour louer, vous bénéficiez d’incitations fiscales qui vous permettent de vous assurer un investissement locatif rentable.
Faire construire sa maison neuve : quels avantages fiscaux ?
Aujourd’hui, 70% des personnes qui font construire leur maison neuve le font pour en faire leur résidence principale. Mais la construction d’une maison individuelle peut également s’avérer un investissement locatif rentable.
Comme souligné par Se Loger dans son article sur l’investissement locatif d’une maison neuve, les avantages de faire construire pour louer sont nombreux :
- Le parc locatif actuel n’est actuellement constitué que de 20 % de maisons neuves (et 80 % d’appartements). Mais avec la hausse de demande de logements avec un extérieur, les maisons sont désormais fortement recherchées par des familles pour de la location longue durée.
- La durée du bail de location est ainsi prolongée : de 80 mois contre 30 en moyenne pour un appartement. Le risque locatif est alors minoré en investissant dans une maison neuve.
- Enfin, 9 acheteurs sur 10 veulent un bien avec un bon DPE et une maison neuve se doit, avec la RE 2020, d’avoir, en plus de matériaux neufs, de respecter les dernières réglementations thermiques et phoniques. Une maison neuve louée sera donc un investissement plus durable.
Les aides financières pour louer sa maison neuve
Certaines aides financières pour la construction de sa maison individuelle en 2023 ne sont proposées que pour des résidences principales, comme le prêt d’accession sociale ou le prêt à taux zéro.
Mais certaines aides financières sont proposées uniquement aux personnes qui choisissent de faire construire une maison individuelle et peuvent s’appliquer à de l’investissement locatif :
- Le dispositif Pinel d’investissement locatif, prolongé jusqu’en 2024. Mis en place en 2014, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 63 000 €. Pour en bénéficier, le propriétaire est tenu de mettre en location son logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 mois. En 2023, les réductions d’impôt correspondantes s’élèvent à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. Pour bénéficier du dispositif, il est notamment nécessaire d’acquérir le logement neuf ou en VEFA. Ce dernier doit aussi être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
L’exonération de taxe foncière : en tant que propriétaire d’une maison neuve, louer votre bien est un excellent moyen d’économiser sur les taxes foncières. Vous serez exonéré des taxes pendant deux ans à partir du 1er janvier de l’année suivant la mise en location. Et si votre maison répond à certains critères énergétiques, cette exonération peut même être étendue jusqu’à cinq ans, grâce à ce qu’on appelle l’exonération « haut niveau de performance énergétique », qui s’applique aux maisons « basse consommation ».
Les multiples avantages de l’investissement locatif en cas de construction de maison
Quand on aborde le sujet de l’investissement locatif d’une maison neuve, il est rarement question d’une défiscalisation. En effet, si, au niveau du locatif, de nombreuses personnes font ça pour de la défiscalisation, ils vont alors plutôt s’adresser à des spécialistes promoteurs qui font essentiellement de l’appartement dans les zones sur lesquelles on peut faire de la défiscalisation.
Car il n’est pas possible de défiscaliser sur le locatif partout sur le territoire. Il existe en effet des zones particulières, que l’on appelle les « zones tendues ». Et la défiscalisation du locatif se fait en majorité sur ces zones A et A1. Un dispositif qui ne concerne quasiment pas la construction de maisons individuelles.
Sur les zones tendues, on ne trouve quasiment pas de construction de maisons individuelles pour faire du locatif. On parle ici plutôt de barres de bâtiments, des grosses structures comme Bouygues, Nexity, Kauffman & Broad…
De l’intérêt d’investir “dans la pierre” pour son avenir
Comme le souligne Cyril Sarrazin, commercial chez Maisons SIC, “en milieu plus rural, nous avons de la demande de construction de maisons pour du locatif, de la part de gens qui souhaitent investir dans la pierre plutôt que de laisser dormir leur argent sur des assurances vie qui ne rapportent rien. Le milieu dit « rural » est aussi en déficit de logement (mais à moindre échelle et est délaissé par les solutions de défiscalisation), il est rare d’avoir des périodes d’inoccupation des logements locatifs surtout s’ils sont récents et permettent une bonne maitrise de la consommation d’énergie.”
L’investissement locatif en maison neuve plus rentable que dans l’ancien
Les avantages de l’investissement locatif sur de la maison individuelle sont nombreux, par rapport à de l’ancien avec travaux de rénovation.
Comme le souligne Cyril Sarrazin, “ il faut tout d’abord prendre en compte la loi énergie qui se met en place, sur tout ce qui est passoire énergétique qui ne peut plus être loué. On se retrouve aujourd’hui, avec le coût de l’immobilier existant, ajouté à celui des travaux de rénovation énergétique (qui ne sont pas toujours éligibles à certaines primes dans le cadre du locatif) à dépasser le budget du neuf. Et dans le neuf, on n’a besoin de s’occuper de rien, on n’a pas à courir après les artisans quand ils veulent bien intervenir sur le chantier de manière à pouvoir louer.”
Autre avantage de l’investissement locatif dans le neuf : une certaine tranquillité d’esprit, comme le confirme Cyril Sarrazin : “quand on se dirige vers du neuf, on a également une certitude de garantie du logement, dans le respect des règles de construction. On est couvert par une décennale, par une assurance de dommages ouvrage, par une garantie de fin d’achèvement des travaux… On est ici sur un investissement bien plus sécure et tarifairement plus stable que si on achète une vieille bâtisse, pour laquelle on fait une estimation de travaux mais en réalité, on n’est jamais au juste dans l’estimation ; il y a toujours des choses qui viennent se greffer en plus.”
Faire de l’investissement locatif en faisant construire une maison neuve, c’est donc un peu l’assurance de rentrer dans son budget.
Qui sont ceux qui font de l’investissement locatif avec de la maison neuve ?
L’investissement locatif ne représente qu’à peine 30% de l’utilisation finale d’une maison neuve que l’on fait construire. Il reste donc encore de nombreux publics qui pourraient bénéficier de ce dispositif d’une rare rentabilité. Aujourd’hui, selon Cyril Sarrazin, « les personnes qui souhaitent faire du locatif en construction de maison neuve sont souvent des personnes qui gagnent très bien leur vie et qui souhaitent faire de l’investissement à moyen ou long termes. Ou alors, ce sont des personnes un peu plus âgées avec un profil de 45-65 ans, qui décident de faire des investissements sous le biais de SCI de manière à pouvoir transférer une partie de leurs biens ou capital en limitant la fiscalité liée à la succession.
Les inconvénients de faire de l’investissement locatif dans l’ancien
Il n’y a aucun inconvénient à faire du locatif avec une maison individuelle neuve. Uniquement des avantages, contrairement à l’investissement locatif dans l’ancien.
L’un des principaux problèmes, dans l’ancien, “c’est que vous vous retrouvez bloqué·e avec votre investissement. Vous avez la possibilité de pouvoir atteindre certaines subventions par l’ANAH, qui vont prendre en charge votre rénovation énergétique. Cependant votre bien est bloqué en location pendant 9 ans. Cela signifie que vous ne pourrez pas revendre votre bien avant 9 ans. Donc ce n’est sûrement pas fait pour faire de la spéculation.”
La forte rentabilité d’un investissement locatif dans le neuf
Malgré les taux d’usure fluctuants, les assurances encore élevées faire construire une maison neuve pour faire de la location, cela reste aujourd’hui très rentable.
“Car faire de la maison neuve pour de la location, permet d’être toujours en maîtrise de la rentabilité de l’investissement : on va ici créer un bien qui soit amortissable par rapport aux capacités du client. Pour un bien en maison en maison principale, on vient répondre à un besoin des clients minimal, sur lequel nous, les constructeurs, allons les aider à réajuster leur budget en fonction de leurs desideratas.”
L’accompagnement de Maisons SIC dans votre projet d’investissement locatif d’une maison neuve
Les constructeurs de maisons neuves professionnels et expérimentés comme Maisons SIC n’accompagnent pas du tout de la même manière des clients souhaitant une résidence principale et ceux qui veulent investir pour de la location.
“Quand on fait de l’investissement locatif, on n’est pas du tout dans la même vision : le client a un budget bien défini à investir. Nous, il faut absolument qu’on trouve une solution de construction locative qui va rentrer dans le budget et qui va permettre aux clients de pouvoir amortir son bien. Les efforts ne sont jamais sur l’aspect financier. Ce qu’on leur propose alors c’est plutôt de diminuer, la prestation de finition ou la dimension du logement en termes de surface voir simplifier l’architecture de la construction. Ce sont deux manières d’aborder le la construction complètement différentes. Et avec les équipes de maison SIC, les équipes financières comme les équipes commerciales, nous avons les possibilités d’aider les gens à calculer leur rentabilité en cas d’investissement locatif. Nous les accompagnons également sur cet aspect-là.”
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Envie de vous lancer dans l’investissement locatif ? Contactez les équipes de Maisons SIC !
