La construction de votre maison de rêve est une étape de vie passionnante, mais cela peut aussi représenter un investissement financier important. Pour réaliser votre projet, vous pouvez avoir besoin d’un crédit immobilier adapté. Maisons SIC, constructeur de maisons neuves dans le Sud-Ouest depuis 50 ans, fait notamment appel à des courtiers pour aider leurs clients à monter leur projet immobilier.
Que ce soit pour le montant emprunté, la durée de remboursement, les taux d’intérêt ou les garanties demandées, découvrez toutes les informations essentielles pour vous aider à choisir la meilleure solution de financement pour votre projet de construction de maison.
1ère condition pour obtenir un crédit immobilier : la stabilité des revenus
Vincent Nadeau, courtier en assurances / prêts immobiliers et responsable de l’agence Ashler & Manson de Bordeaux Quinconces accompagne depuis de nombreuses années les clients de Maisons SIC dans leur projet de crédit immobilier dans le cadre de construction de maisons individuelles.
Dans ce cadre, il nous éclaire sur les 5 pré-requis qui existent en France pour obtenir une solution de financement.
Le premier pré-requis consiste à assurer une stabilité des revenus. Les premières questions qu’une banque va poser pour accorder ou non un crédit immobilier vont être : est-ce que vous avez un emploi stable, est-ce que vous êtes intérimaire, en CDD ou en période de recherche d’emploi ?
Comme confirmé par Vincent Nadeau, une banque veut avoir une sécurité sur la nature des revenus de ses clients pour pouvoir traiter un dossier : soit un CDI avec période d’essai valide, soit une population qui travaille en intérim par choix et de façon longue, c’est-à-dire au moins depuis trois ans consécutifs.
Ou alors, par exemple, des intermittents du spectacle, avec une vraie pérennité de dans l’emploi. Cela peut être aussi parfois des CDD de personnes qui travaillent dans le médical, de façon très régulière.
La pérennité de revenus est une condition très importante pour l’accord d’un prêt immobilier et, pour les clients qui ne font pas partie de ces premiers publics (un chef d’entreprise, un artisan, un commerçant, un autoentrepreneur), l’analyse sera sensiblement ma même : « c’est-à-dire une période d’antériorité de deux trois ans. Sauf pour les professions médicales sur lesquelles les banques ont plus de visibilité et sont assurés d’avoir des revenus pérennes. Pour une profession médicale, l’antériorité d’un an suffira. En revanche, pour tous les autres métiers, il va falloir trois ans de recul sur l’activité économique de l’entreprise, pour pouvoir dégager les revenus à titre professionnel et monter le dossier. »
2nde condition pour le crédit immobilier d’un projet de construction : apport personnel et épargne résiduelle
Si l’on souhaite obtenir un prêt immobilier pour faire construire sa maison neuve, il faut ensuite prendre en compte les notions d’apport personnel et d’épargne résiduelle après projet d’accord.
Aujourd’hui, pour un projet de construction, comme l’explique Vincent Nadeau, « il faut compter environ 5% d’apport personnel sur le projet. C’est à dire que si vous achetez un terrain à 100 000 euros, que vous faites construire une maison à 200 000 euros, il sera nécessaire de prévoir 5% de ces 300 000 euros en tant qu’apport au projet. Sur un projet de construction, il va donc vraiment falloir pouvoir fournir à la banque environ 5% de du montant global du projet. Et surtout – et c’est d’autant plus vrai sur un projet de construction – de l’épargne résiduelle. »
- A lire également: Prêt immobilier 2023 : avez-vous exploré toutes les solutions ?
Qu’est-ce que l’épargne résiduelle ? Un exemple concret : vous possédez avez 40 000 euros d’épargne avant-projet. Vous allez par exemple mettre 20 000 euros d’apport au projet, il va vous rester 20 000 euros d’épargne résiduelle.
Le minimum d’épargne résiduelle demandé par les banques est, sur un projet de construction, de l’ordre de 10 à 15 000 euros. Aujourd’hui, par exemple, aucune banque n’acceptera de financer un projet de construction pour un couple auquel il ne va rester que 5 000 euros d’épargne résiduelle.
Quelles sont les raisons de cette demande d’épargne résiduelle de la part des banques ?
Quand on fait construire une maison des surcouts peuvent apparaitre, liés à l’évolution des prix des matériaux, par exemple. Ainsi que de nombreuses dépenses induites, pour la clôture, la terrasse, des frais divers et variés qui sont mis en place une fois que la construction a eu lieu.
Afin de sécuriser le projet immobilier, les banques demandent alors aux porteurs de projets de justifier d’une situation financière assez confortable pour que la banque puisse se positionner.
3ème pré-requis au crédit immobilier de construction : le taux d’endettement.
Aujourd’hui, la banques peut accompagner des porteurs de projets à hauteur de 35% de leurs revenus. Les notions de taux d’endettement sont très strictes, car vérifiées par le Haut Comité à la stabilité financière. Il n’existe plus de dérogations possibles.
Pour accepter ou non un projet de crédit immobilier, les banques vont prendre en compte toutes les charges de prêt : un LOA (Location avec Option d’Achat), un leasing auto, d’éventuels prêts à la consommation… Tous les prêts des clients vont être intégrés dans le calcul de ce taux d’endettement. Et le maximum possible d’endettement, c’est aujourd’hui 35 %. Pas plus.
- A lire également: Réussir le financement de construction de votre maison neuve
4ème condition de crédit immobilier : revenu disponible après projet
En fonction du profil des porteurs de projets (juste un couple avec deux personnes ou une famille de quatre personnes), il y existe des notions de « reste à vivre » qui sont soigneusement étudiées par les banques.
Vincent Nadeau ajoute : « ces critères peuvent varier d’une banque à l’autre mais on a une trame à peu près commune : un couple qui gagne 1500 euros et qui s’endettent à hauteur 35% n’aura pas de solutions de financement parce que le reste à vivre après remboursement des échéances ne sera pas suffisant pour vivre correctement. »
Cette notion fait partie de celles sur lesquelles les courtiers peuvent fortement aider les porteurs de projets à travailler, lorsqu’est constituée une étude de financement.
Concernant le profil des clients qui obtiennent ou pas un crédit immobilier dans le cadre d’un projet de construction, il n’existe plus vraiment de profil type : « cela peut être un couple de primo-accédant, ça peut être un second projet, des gens qui ont acheté un premier T3, qui le revendent et qui envisagent de faire construire une maison un petit peu plus loin pour avoir un jardin ou alors des gens qui sont dans la cinquantaine, qui sont déjà été propriétaires et qui veulent se faire construire une belle maison parce que c’est le dernier projet avant la retraite. »
Pour tous ces projets, Maisons SIC et ses partenaires d’Ashler & Manson ont des solutions de financement.
5ème condition au financement d’un projet de construction : le CCMI
Il y existe une notion très importante et assez méconnue, surtout dans le cadre d’un projet de crédit immobilier pour une construction de maisons neuves : les banques sont très attentives au fait que les projets de construction soient établis avec un CCMI, un contrat construction de maison individuelle.
- A lire également : Faire construire dans le Sud-Ouest : le CCMI vous protège
Comme le souligne Vincent Nadeau : « il est beaucoup plus difficile d’obtenir la solution de financement sur un projet qui n’est pas encadré avec un CCMI. Parce qu’il y a alors un cadre juridique qui sécurise les banques et qui, du coup, permet de faciliter le financement. »
Maisons SIC, constructeur professionnel de maisons individuelles dans le Sud-Ouest, ne propose que des projets encadrés par un CCMI.
—
