Acheter un terrain est le premier acte de la construction de votre maison. Au delà du choix de l’emplacement, il faut rester vigilant pour éviter les mauvaises surprises. Nature juridique, caractéristiques du terrains, servitudes, règlement d’urbanisme…, de nombreux éléments peuvent directement influencer le projet en lui même et son coût. Nous vous aidons à y voir plus clair.
Prendre en compte les alentours
Choisir un terrain, c’est aussi choisir l’environnement dans lequel vous allez vivre. Plusieurs points doivent être vérifiés pour éviter les mauvaises surprises à court et long terme.
La vue et le vis-à-vis
Une fois sur le terrain, imaginez la vue depuis votre maison. Si la perspective est dégagée aujourd’hui, le sera-t-elle demain?
Si le terrain est entouré de maisons, examinez leur orientation et leur hauteur. La construction de la maison et son orientation devront prendre en compte une maison voisine trop proche ou imposante qui pourrait créer un vis-à-vis gênant et affecter votre intimité.
Les projets futurs dans le quartier
Avant d’acheter un terrain, essayez de vous renseigner sur les projets de construction dans les alentours. La densification des centres-villes modifie le paysage avec la création d’immeubles hauts par exemple et peut faire perdre un peu de son charme à une maison mal adaptée. En mairie, il vous sera possible de connaître les plans d’aménagement : zones commerciales, lotissements, ou infrastructures publiques. Ces informations vous donneront une idée des changements possibles, qu’ils soient positifs (meilleures commodités) ou négatifs (nuisances sonores ou visuelles).
L’exposition et l’ensoleillement
Les alentours influencent aussi la lumière naturelle sur votre terrain. Un bâtiment voisin prévu à proximité pourrait bloquer l’ensoleillement de certaines pièces de votre maison, voire de votre jardin. Vérifiez les permis de construire déjà déposés pour anticiper ces impacts.
Savoir si le terrain viabilisé ou non
Une des premières choses à regarder est si le terrain est viabilisé. Il s’agit des terrains dont le raccordement aux réseaux essentiels (eau, électricité, assainissement) a déjà été effectué. Généralement plus couteux à l’achat, le terrain viabilisé sécurise néanmoins le budget de la construction future, réduit les démarches et allège le temps des travaux. En effet, le prix d’une viabilisation de terrain, qui oscille en moyenne entre 6 000 et 15 000 € en fonction de la nature du terrain, des contraintes et de l’emplacement géographique, influencera le projet futur. Il est néanmoins toujours possible de s’adapter à un terrain donné, comme l’explique cet article détaillé.
S’assurer que les règles d’urbanisme soient compatibles avec le projet
Posséder un terrain ne permet pas de construire tout ce que l’on veut dessus. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) impose différentes règles.
Acheter un terrain constructible
En premier lieu le PLU définit les zones de son territoire et le caractère constructible de votre terrain.
Les zones naturelles N : terrain non constructible ;
Les zones urbaines U : les terrains sont constructibles, mais sous certaines conditions.
Les zones A : destinées à un usage agricole ;
Les zones AU : leur constructibilité est souvent faible.
PLU et contraintes de construction
Afin d’uniformiser les bâtiments de certains quartiers, le PLU peut aussi :
– Déterminer une hauteur et une surface maximale à la future maison
– Contraindre à une certaine implantation en fonction de la voie publique
– Maintenir une certaine distance par rapport aux limites de propriétés voisines
– Imposer un style architectural, des couleurs, des matériaux de façade et de toiture pour homogénéiser les bâtiments
Vérifications avant l’achat du terrain : les servitudes
Les servitudes sont des droits et des obligations associées à un terrain. Elles peuvent s’appliquer à votre future construction et limiter l’utilisation que vous pouvez faire du terrain. Passage obligatoire pour un voisin, présence de ligne électrique ou de réseaux en sous-sol, etc…, toutes ces informations sont accessibles chez le notaire ou à la mairie.
Pour mieux comprendre cette notion, lisez l’article » Trouver un terrain : les servitudes et la mitoyenneté »
Prendre en compte l’orientation du terrain
L’orientation de la maison est bien souvent la clé de son confort et du bien être qu’elle procure. En raison des règlementations qui imposent de limiter les consommations d’énergie dans une maison neuve récente, le soleil participe amplement au chauffage de la maison en hiver. Acheter un terrain orienté Sud est souvent idéal en France car cette orientation permet de protéger plus facilement les façades en été, pour conserver une maison fraîche, et laisse entrer le soleil l’hiver dans la maison pour profiter des calories gratuite. Ainsi, un terrain avec une mauvaise orientation, pourra entrainer des surcoûts en terme d’équipements et d’épaisseurs d’isolant pour atteindre les performances thermiques exigées par la RE2020.
Approfondissez ce sujet en lisant l’article « Sud-Ouest : Quelle est la meilleure orientation de maison ? »
Comprendre le type de terrain : en diffus ou lotissement
Atouts et contraintes d’un terrain en lotissement
Lorsque vous choisissez un terrain en lotissement, vous intégrez un quartier, aménagé par un lotisseur. Toutes les démarches sont simplifiées, car les travaux nécessaires pour rendre le lot constructible, comme la viabilisation (raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement, etc.) et parfois la création de voiries ou d’espaces communs, ont généralement été effectués. Néanmoins, on reproche parfois à ce type de quartier très confortable, d’être un peu impersonnel et d’offrir moins de liberté architecturale lors de la conception de la maison en raison d’un cahier des charges précis qui impose des règles (clôtures, forme de la maison, couleurs… ).
Pour faire votre choix, lire l’article « Terrain en lotissement vs Terrain isolé : avantages et inconvénients »
Anticiper les démarches d’un terrain en diffus
Situé hors lotissement, il offre plus de liberté pour la conception de la maison et de ses alentours. Ce type de terrain offre aussi plus de choix quant à l’environnement car il peut se trouver dans un quartier ancien, en centre ville, ou au contraire en pleine campagne. Néanmoins, cela demande davantage de démarches pour vérifier sa constructibilité et sa viabilisation.
L’article « Les 8 atouts d’un terrain isolé » vous aidera à mieux comprendre ce sujet.
Connaître les risques liés à un terrains
Lors de la vente d’un terrain, le propriétaire doit informer l’acquéreur de certains risques auxquels le bien immobilier est exposé. Celà peut concerner la présence de radon, les risques d’inondations, de pollution des sols, les termites, le recul du trait de côte, une zone d’exposition au bruit d’un aéroport…
La présence de ces risques ne doit pas vous empêcher de mener votre projet à bien. La connaissances des contraintes permet de concevoir une maison adaptée au risque.
Pour connaître les risques dans une zone donnée, vous pouvez vous renseigner sur le portail géorisques réalisé en partenariat entre le Ministère de la Transition écologique, de l’Énergie, du Climat et de la Prévention des Risques et le BRGM.
Acheter un terrain : Connaître la qualité du sol
Tous les terrains ne se valent pas. Certains sols, comme les sols argileux, peuvent poser des problèmes pour les fondations et engendrer des surcoûts. Depuis 2020, le vendeur d’un terrain non bâti a l’obligation d’informer l’acheteur sur les risques liés au terrain. Il annexe donc à la promesse de vente une étude géotechnique dites G1. Cette obligation concerne les zones moyennement et fortement exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles.
Demander l’aide des professionnels
Acheter un terrain est souvent un vrai casse tête. L’expérience du constructeur de maisons individuelles comme Maisons Sic est un vrai atout. Il connait généralement bien le territoire, les PLU et les contraintes administratives et saura vous guider pour que le projet se fasse dans les meilleures conditions. Il saura aussi vous freiner ou vous pousser face à un terrain complexe. En effet, il sera en mesure de vous dire si votre future maison pourra prendre forme sur un terrain donné en respectant le budget.
